Action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur : point de départ du délai de prescription

Il résulte de la combinaison de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, l'article L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation et 2224 du Code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.

Tel est le rappel opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 8 mars 2018 (Cass. civ. 3, 8 mars 2018, n° 17-11.985).

Dans cette affaire, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011, le jugement avait retenu que le point de départ du délai de prescription de l'action en répétition de l'indu était la date du paiement de chacune des sommes indues, qu'en l'espèce, pour l'année 2011, le relevé individuel de charges avait été adressé aux locataires le 25 septembre 2012 avec comme date d'exigibilité le 12 novembre 2012 et que le bailleur, qui invoquait la prescription de l'action, ne précisait pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation avait été fait.

Le raisonnement est censuré par la Cour suprême qui énonce la solution précitée.