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Arrêté de péril et suspension des loyers
Le 21 novembre 2016
Lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L. 521-2, I, du Code de la construction et de l'habitation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, et ce, sans être subordonnée à la condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants.
Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-22.680).
En l'espèce, M. D. avait donné à bail à M. N. un logement situé dans un immeuble qui avait fait l'objet, du 17 septembre 2010 au 21 décembre 2011, d'un arrêté de péril visant les façades du bâtiment.
M. N. avait formé opposition au commandement de payer délivré le 12 mars 2012 par M. D. portant notamment sur les loyers échus au cours de cette période.
M. D. avait sollicité reconventionnellement le paiement de l'arriéré de loyers.
Pour condamner M. N. au paiement d'une somme de 3 640,28 euros, la cour d'appel avait retenu qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 avait ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne portait que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'était pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaissait pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier avaient pu priver ou interdire à M. N. l'occupation sécurisée de son logement, et que l'article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'avait donc pas à recevoir application.
La décision est censurée par la Cour suprême qui rappelle qu'en vertu de l'article L. 521-2, I, précité, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 du Code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Aussi, en statuant comme elle l'avait fait, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé.
Telle est la solution qui se dégage d'un arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-22.680).
En l'espèce, M. D. avait donné à bail à M. N. un logement situé dans un immeuble qui avait fait l'objet, du 17 septembre 2010 au 21 décembre 2011, d'un arrêté de péril visant les façades du bâtiment.
M. N. avait formé opposition au commandement de payer délivré le 12 mars 2012 par M. D. portant notamment sur les loyers échus au cours de cette période.
M. D. avait sollicité reconventionnellement le paiement de l'arriéré de loyers.
Pour condamner M. N. au paiement d'une somme de 3 640,28 euros, la cour d'appel avait retenu qu'un arrêté municipal du 17 septembre 2010 avait ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation, que cet arrêté ne portait que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives et n'était pas assorti d'une interdiction d'habiter, qu'il n'apparaissait pas que la nature des désordres et des travaux à entreprendre pour y remédier avaient pu priver ou interdire à M. N. l'occupation sécurisée de son logement, et que l'article L. 521-2, qui prévoit la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux ordonnés par arrêté de péril dans le cas où l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, n'avait donc pas à recevoir application.
La décision est censurée par la Cour suprême qui rappelle qu'en vertu de l'article L. 521-2, I, précité, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 du Code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Aussi, en statuant comme elle l'avait fait, alors que, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l'état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé.
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