BAIL D'HABITATION : majoration du dépôt de garantie en cas de restitution hors délai

Est déclaré conforme à la Constitution, le septième alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite «ALUR», lequel prévoit la majoration du dépôt de garantie restant dû à défaut de restitution dans les délais prévus.

Tel est le sens de la décision rendue par le Conseil constitutionnel, le 22 février 2019 (décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019).

Le Conseil constitutionnel avait été saisi par la Cour de cassation, le 13 décembre 2018 (Cass. civ. 3, 13 décembre 2018, n° 18-17.729), de la question prioritaire de constitutionnalité ainsi formulée : «l’'article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce qu'il dispose qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est automatiquement majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire, est-il contraire au droit de propriété ainsi qu'aux principes de proportionnalité et d'individualisation des peines garantis par la Constitution (articles 2 et 8 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789) ?".

La Cour de cassation avait jugé qu’il y avait lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité ainsi soulevée, estimant qu’elle présentait un caractère sérieux en ce que, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le preneur et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l'origine du retard de paiement ni de la bonne ou mauvaise foi du bailleur, la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d'une punition contraire, par son automaticité et l'absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d'individualisation des peines qui découlent de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen. 

Mais l’argument n’est pas suivi par le Conseil COnstitutionnel qui rappelle, en premier lieu, que selon l'article 8 de la Déclaration de 1789 : «La loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée», et que les principes énoncés par cet article s'appliquent non seulement aux peines prononcées par les juridictions répressives mais aussi à toute sanction ayant le caractère d'une punition.

En second lieu, ils rappellent qu'il est loisible au législateur d'apporter aux conditions d'exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l'article 2 de la Déclaration de 1789, des limitations à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi.

Aussi, en l'espèce, le Conseil constitutionnel, d’une part, relève que la majoration contestée est versée au locataire lésé et qu'elle ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal. En l'instaurant, le législateur a entendu assurer la réparation du préjudice subi par le locataire en raison du défaut de restitution du dépôt de garantie, afin de favoriser un règlement rapide des nombreux contentieux qui en résultent.

D'autre part, le Conseil constitutionnel juge qu'en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s'est fondé sur un élément en lien avec l'ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

De l'ensemble de ces motifs, le Conseil déduit, d'une part, que la majoration contestée, qui présente donc un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une punition, ce qui entraîne le rejet des griefs tirés de la méconnaissance de l'article 8 de la Déclaration de 1789. D'autre part, au regard de ces mêmes motifs, il rejette également le grief tiré de l'atteinte au droit de propriété.